実需から投資まで。プロフェッショナルなコンサルティング

実需の不動産と投資用不動産では、判断の仕方は当然異なります。最低限以下の項目について確認し、良い点、悪い点、リスクの範囲などをしっかり把握したうえで投資適格を判断するべきでしょう。

• 現状の賃料の設定は適切か周辺相場と比較しましょう。
  中古物件等で既に入居済みの利回り確定物件であっても、その契約賃料が、周辺の相場に比べて既に割り高な場合、その入居者が出た後、賃料を下げてテナントを募集しなければなりません。この場合、結果として当然利回りは低くなります。新築の物件で既ににテナントが入居している場合も、新築時の賃料設定は新築ゆえのプレミアム価格です。
  数年後に中古物件となった場合、新たに入居を募る時はその他大勢の中古物件並みの賃料に下がります。長期間運営していく訳ですから、高めに賃料設定されている場合は注意が必要です。周辺賃料をよく調べ、「適性」な賃料であるかどうかの判断が必要です。 また、よく賃料保証をうたう物件もありますが、この契約は通常３年ごとの見直しですので、長い将来に渡って賃料を保証するものではありません。
• 「空室率」や将来の「賃料の低下」のリスク予測。
  日本の人口問題を考慮に入れれば、賃貸市場の需要と供給のバランスは今後も徐々に崩れて行くと考えられます。よって常に満室を想定した事業計画は非現実的と言えます。
  空室のリスクも考慮に入れて、賃料の低下も見込んだ将来の収支を想定しましょう。 将来における競合物件建築の可能性や将来の環境の変化を予想することが不可欠です。
• 耐震基準をクリアーしているか。
  外資系企業が日本の不動産投資をする場合、新耐震基準（1981年6月に施行）の適応を受けて建てられたものかどうか必ず考慮に入れます。つまり阪神淡路大震災級の地震が起きた時に、建物の価値が大きく変動するリスクを考慮に入れているのです。
  建物の耐震性、管理・修繕状態、老朽化の程度は当然考慮に入れるべきです。
• 元来「立地」がどうであるのか。
  空室率の問題も、賃料の低下の問題も、将来の不動産自体の価格の問題もその立地が大きく影響を及ぼすことは明白です。将来の転売の問題も全て立地が命です。 立地の善し悪しを判断するために、大事なことは、まずは、あなたが「住みたいと思う物件か」「子供や孫に住まわせたいと思う物件か」という観点で見てみましょう。 また、地方物件や郊外の物件であれば、尚更、そのエリアにおいて将来の人気の持続するエリア、人口が流入してくるエリアであるかを確認する必要があります。
• 情報の開示がしっかりなされているか。
  投資用不動産の購入に当たっては、その不動産の「賃貸借契約内容」、「賃借人の信用情報」、「建物の管理契約（規約）内容」、「修繕計画内容」、「賃料の過去の推移」「周辺の実際の賃料相場の情報」等々の情報を得て初めて検討できるものです。これらの情報が開示されない（しようとしない）不動産（投資商品）の購入は勧められません。また、不動産投資信託を購入する場合は、上記に関する各種情報が「目論見書」に書かれています。これを事前に入手し、各項目を熟読することから始めるべきです。

弊社では、上記をふまえながら、さらに個別の案件の問題をプロの視点から調査し、ご報告しています。失敗を未然に防ぐためにも、プロの意見に耳を傾けてみてはいかがでしょうか？
■ご依頼は投資用不動産調査（デューデリジェンス）へ

現在の国債や定期預金等は、金利が非常に低いため100万円預けても年間で1万円以下にしかなりません。これでは、家族で1回外食するだけで無くなってしまいます。1,000万円を預金しても10万円前後ですから、これも家族で国内旅行をすれば…。 一方、株式投資等の値動きの激しい投資は年に数十％も上昇してキャピタルゲインを得られる可能性がある代わりに、価格が数分の一に減少してしまうリスクもある訳です。
そんな中でミドルリスク・ミドルリターンと言われているのが不動産関連投資です。

例えば、新築のワンルームマンションを賃貸にまわす実物不動産投資では、「利回り8％」前後をうたう物件もありますし、地方や郊外の中古アパートでは表面利回りが10％以上の物件も存在します。 またリートと呼ばれる不動産投資信託にも注目が集まっています。リートとは、数十万円程度の資金で証券化された不動産を購入するものです。市場に上場しているものであれば、購入も売却も即座に行うことができます。このリートの利回りはおおよそ5％～6％ですから、やはり個人国債や定期預金に比べれば、見かけ上充分に高利回り商品であると言えるでしょう。 しかし、不動産投資や不動産投資信託は、リスクが全く無いわけではありません。そこで、“ミドル（中程度）・リスク”の実態を正しく理解することが必要になってきます。

• まず第一に「流動性（換金性）のリスク」です。上場している不動産投資信託（リート）は、東証で売買できますので、売ろうと決めて即日売却可能です。 しかし実物不動産は、売却しようとした場合、1月から3ヶ月（以上）ほどの期間が必要となります。
• 次に「金利上昇とのリスク」です。現在、政策金利は実質0％で、国債等の長期金利は約1％台です。これほどの低金利の状態は異常と言えますので、今後更に国の財政が悪化し国債の販売が難しくなった場合等、金利は上がっていくことも考えられます。その場合、不動産の市場で期待される利回りは、どうなるでしょうか。仮に長期金利が3％になった場合、現状のリートの利回りのままでは当然市場は満足しないでしょう。今より2％ほど高い8％前後の利回りを要求されることでしょう。ここで賃料が上がらなければ、リートの価格自体が下落すると言われています。実物の不動産にも同じことが言えます。
• 「人口減少のリスク」もあります。団塊の世代の方々が退職される時代が来ました。また、人口のボリュームゾーンである「団塊ジュニア」以降の若年人口が激減していることからも、物件の立地を厳選する必要があります。10年後、20年後も、賃貸需要が見込まれる物件選ぶことが必要でしょう。

こういったいくつかのリスクを充分に把握したうえで、厳選の上に厳選を重ねて投資物件の判断をすべきです。 弊社では、現在の最新の市況を把握し、将来予測を踏まえながら投資家の支援を行っております。
■不動産投資のあらゆるご相談は面談による不動産コンサルティングへ

不動産投資と株式投資には大きな違いがあります。株式投資は、証券取引所を通じてどの株もマーケットが開いている限り投資できますが、収益不動産には、東証のような取引所が存在しません。
よって、投資家自らの努力または運（？）によって優良な情報を集める必要があります。 個人不動産投資家の方からはよく「どうやって優良な情報を集めたらよいか」との相談がありますが、その方法論は、不動産会社や不動産ファンドのプロの仕入担当（投資担当）者にとっても永遠の命題なのです。

• 優良な不動産情報を収集する能力、ルートを既にもち、随時物件を紹介頂ける方
• 不動産取引を取りまとめる能力＋経験があり、投資家側に立ってリスクヘッジして下さる方
• できれば、優良情報を優先的に提供頂ける方

この3点が揃っている業者さんは正にＡランクの優良情報提供者であると思います。 不動産業界においても「100社のＢランク、Ｃランクの情報提供者（仲介業者）より1社の優良業者と付き合うべし」ということです。しかしなかなか信頼できかつ優良な情報を提供頂ける方と巡り会うのは確率的にも容易ではありません。 飛び込み営業的に約100名（社）と名刺交換しても、実際有力な情報提供者（優良な物件情報を随時頂けるような関係を築ける業者さんのこと）は約1～２名（件）だと思われます。

更に、先方にも多くのお客様（投資家）が訪れている現状と併せると、その中で有力なパイプを作っていくことは個人投資家にはなかなか容易なことではありません。 1人でも（＊1社ではなく1名。会社ではなく個人との関係で情報獲得ルートが決まるというところがこの業界の摩訶不思議なところですが）専門的な知識、経験、情報収集能力等々で有力な情報提供者（業者さん）とのパイプを築くこと、それが優良な投資用不動産情報を優先的に入手するにあたっては重要となってきます。

弊社では、投資活動に専念する時間が無い方向けに、プロの情報ルートとネットワークを活用していただける不動産投資エージェント業務を行っています。

不動産投資信託（リート）や不動産小口化商品等々、最近では多種の不動産投資商品（物件）が出てきましたが、最も一般的に目にするのはワンルームマンション投資ではないでしょうか。
しかし、以下の点でワンルームマンション投資は専門家意見を聞くなりして、慎重に物件を選別することをお勧め致します。
以下考察していきます。
まず、ワンルームマンション投資のメリットは、広告に主に次の点に集約されるようです。

以下上記のそれぞれの検証です。

• に関しては、変動金利ということが後々大きなネックになってきます。ワンルームマンションの購入（投資）には通常一般の銀行は融資致しません。 （一般銀行は、ワンルームには担保価値としてリスクが高いと判断しています。）
  ほとんどのワンルームマンション購入のための融資は主にノンバンクが行なっています。この融資は４年間程の固定金利でその後には変動になるというものです。公定歩合等の金利が安い現在は低く設定されていますが、この低金利がいつまでも続くわけがありません。数年後金利が上昇したタイミングで月の返済額が急に増え毎月毎月大きな損を出すリスクに耐えうる投資物件でなくてはなりません。
• こういった家賃保証は通常２・３年後ごとに更新です。つまり２・３年経って家賃が下がってきたら当然買った時点の家賃は見直しされ、何らその後の保証はされません。
  次に家賃が今後下がる可能性についてですが、少子高齢化の時代、ワンルームマンションの需要を大きく荷っている学生や若い世代の単身者の絶対人数が確実に減ってきます。東京中心部への流入の絶対数は減らないとしても、広域では、需要と供給のバランスで全ての価格は決まります。 よって、相当良い立地の物件を選ばないと将来の賃料下落のリスクを背負うことになりかねません。 ＊将来に渡り賃貸需要が確保されるエリア（立地）であるかの調査、判断が必要になります。
• 上記（１）と（２）から、もうお分りのように将来的に同じ利回りが確保される可能性は、まずは相当良い立地であるかどうかが決め手になります。
• ワンルームマンションは25年～30年といった長期に渡っての充分な大規模修繕計画等がしっかり組まれているかチェックが必要です。（特に中古物件のように過去に分譲されたものは要注意です。充分な修繕積立基金及び月々の積立金を徴収していない物件が多いのが現状です。）長期に渡る修繕計画が充分でない物件は避けるべきです。
• 確かに債務者が死亡すれば、完済されますが、リストラされたり、病気で働けなくなり、物件自体がキャッシュフロー上月々持ち出すようになってしまうリスクも同時に存在することを忘れてはいけません。

最後に、ワンルームマンションは一般的な不動産市場では流通しにくいのが現実です。 よって、換金性が低い故（流動性のリスクが高い故）、換金性の高いＪリートに比べ高い利回りが求めされます。 以上の様に、ワンルームマンション購入時には…

• 厳しい立地の選別
• 賃貸需要の現状の調査
• そのエリアにおける将来の賃貸市場の需給の予測
• 中期的に資金を回収できるだけの高い利回りが確保できるか、又は将来において安定的な利回りが確保できる立地か。 といった点を考慮に入れて慎重に対応すべきでしょう。

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ベンツの新車と、5年落ち、10年落ち、そして20年落ちのベンツでは価格はもちろん、性能や故障が起こる頻度が全く違います。
マンションもある意味同じです。さてどこをどこをチェックすればよいのでしょうか？

• 大規模修繕計画をチェック
  仲介業者さんに購入予定のマンションの大規模修繕計画について必ず聞きましょう。
  現在の新築マンションには新築後25年から35年に渡る大規模修繕計画が当初より計画されて長期に渡る修繕費用が見積もられています。
  特に築年数の古い中古マンションの場合大規模修繕計画が販売当初無かったものがほとんどです。 建物の品質を長年維持していくためには、約10年から15年ごとの大規模な修繕工事が必要になります。 当然中古マンションを購入する時点でこの計画の有る無し、また計画通り実施されてきたか、充分な修繕が行われてきたか（又は今後行われる予定か）をチェックする必要があります。 修繕積立金が安すぎる場合は注意が必要です。積立金が恒常的に足りず老朽化を防ぐための工事を適時できない可能性があります。またこの修繕積立金を滞納している所有者の数等の状況も合わせて確認すべきでしょう。
• 将来建て替え可能なマンションかチェック
  中古マンションの中には現在の法令や行政の指導に照らし合わせると、同じ規模の建物が建てられないマンションがあります。日陰規制や高度斜線、敷地内駐車状の付置義務等々、以前は規制が無かったものが多々あるからです。このような場合、建て替え後の住宅の面積が現在の法規制で建てた場合、3分の2程度になってしまうということもあります。
  敷地内に駐車場が無い、又は極端に台数が少ないマンション、周辺の最近建てられた建築物に比べて極端に階数の高いマンションは注意が必要です。
  仲介業者さんや各自治体の建築指導課等に必ず確認してみましょう。
• 新築マンションとの仕様の違いを充分理解して購入しましょう。
  中古マンションの魅力は何と言っても価格ですが、基本的な仕様やスペックを理解し納得して購入しましょう。天井の高さや床の遮音性、部屋に張り出した梁や柱等々昨今のマンションに比べやはりどうしても劣る所はあります。そういった点をできるだけ確認の上、価格を鑑み最終結論を出しましょう。価格の差だけでなく基本的な仕様も充分比較しましょう。
• 耐震診断・耐震補強を行なったか？
  旧耐震基準で建てられたマンションは特に注意が必要です。
  管理会社のモラル、管理組合に資産の維持に関する意識があれば、当然過去に耐震診断をやっていると・・思いたいです。そしてその後どうしたか？
  1階に大きなピロティー（平置きの駐車スペース）がある形態のマンションも要注意です。
  

■不動産購入前の安心の物件調査のご依頼は「実需向け不動産調査」へ

有効利用といっても、建てる物の種類別でも「何にもしない利用」（これもある場合には一番の利用方法）から「駐車場」「アパート・マンション」「ビル」「商業施設」と様々です。 また、その手法としても「自己建築」から「借り入れ金による建築」「建築協力金方式」「定期借地権方式」「等価交換方式」等々、またそれらの「複合型」と相当な種類になります。 どの「手法」「何をたてるか」を考えると同時に、一番大切なのは、以下各々のどれを気持ちの上でより重要視して事業を行うかです。

• 土地の所有者の気持ちの上でのＡからＥの優先順位を考える
  
  • 月々の賃料から借り入れ金の返済、管理費等を差し引くと、月々数千円程度の持ち出しか、商品によっては益が出る。よって気軽に買える。
  • 家賃収入は売主等のサブリース契約により保証されているので安心。
  • ５％から６％の利回りでこの低金利の時代有利な投資である。
  • 完済後の将来は家賃収入は年金代わりになる。
  • 買主がもしも亡くなられた場合、団体信用生命保険に加入しているいため、ローンは全て完済される。よって月々の家賃収入が遺族にもたらされるので生命保険代わりになる。
  当然、上記全てに優れている手法は存在しません。どの項目を重視するかによって手法はおのずと絞り込まれます。仮に同じ土地であっても、それぞれの所有者の「何を一番に重視するか」で有効利用の手法も大きくわかれるところです。
  そして…
• 他の所有する土地及び資産全般（他の土地利用とのバランス、また相続発生を仮定した時の全相続税額等）からの判断を考慮に加え、同時に、当初の「何を建てるべきか」を、
• その土地の個別的特性（立地、環境、地形、現在および将来の賃料相場、都市計画法・建築基準法等々）から判断します。

この３つを総合的に判断（決断）しないと前へは進めません。

■土地の有効活用についての調査のご依頼は「土地活用診断」へ

タワーマンションにおいて、東西南北どちらを方角を向いた住戸を買うべきか、何階を住戸を買うべきか、眺望と価格との相対的な比較もあり、これはなかなか皆さん迷うものですが、購入時の初歩的な注意点をお伝えします。

• エレベーターの待ち時間
  タワーマンションにおいてエレベーターの待ち時間により居住者のストレスが溜まるケースが増えています。 朝なかなかエレベーターが来ないといったことなのですが、これが毎朝となるとそれなりのストレスになるようです。またスピードが遅い場合は日常でもかなりのストレスになるようです。エレベーターの総戸数に対する設置台数及びスピード等をモデルルームで確認すべきでしょう。
  また交通量計算をしっかり分譲会社が行っているか？
  この問題にどういった見解・社内ルールをもっているか？（それとも全く関知していないかを）営業の現場で確認してみて下さい。
• 実際の眺望
  タワーマンションの魅力の一つは眺望ですが、昨今、特に湾岸エリアでは近隣に同様のタワーマンションが既に建っているケース（また将来建つケース）が非常に増えています。仮に現物を（建物完成後の建物を）見ないでモデルルームやパンフレットや現地のみを見て契約する場合は、実際どういった眺望になるのか、これを頭の中で思い浮かべるのは相当な訓練と想像力が必要です。キャンセルが続出したタワーマンションがありますが、これは近傍に高層ビルやタワーマンションが既に建っており、申し込み時に想定した眺望が、部屋から見た実際の眺めと大きく異なったことが理由だと思われます。「こんなに目の前にマンションがあるのか」とか「海が見えないのか」といった感想であったものと想像できます。そもそも18階からの眺めと35階からの眺めを頭の中でイメージして価格と相対的に比較するのは元来難しいと言えます。 少なくとも購入予定の住戸と同じ階数のビルやホテルのレストランを探してそこからの「見え具合」をチェックすることをお勧めします。 また、バルコニーが向いている側に将来同様の高層マンション・ビル等が建つ可能性があるのかどうかはしっかり調べるべきでしょう。
• 周辺環境
  高層マンションが多く分譲されている湾岸エリアは、元々ご存知の通り工場地帯です。当然現在もその名残は至る所にあります。タワーマンションの周辺には、トラックが行き交う配送センターや倉庫、幹線道路、工場等々が多く存在するはずです。よって、休業している土日に現地を見に行っても少なくとも音の問題や車の交通量は平日の（営業中の）状況とは全く異なると思われます。 「騒音問題」「匂いの問題」「排気ガスの問題」「交通量の多さの問題」等々はあって当然という認識で現地及びその周辺を見るべきです。そしてそれがどの程度であるかを確認する必要があります。
  「自分や家族が許容できる範囲であるのか？」と。
  少なくともよく知らないエリアであれば平日に数回は見に行き自分の目、耳、鼻で周辺環境を確認しかつ近隣住民にもヒアリングしてみると良いと思います。
  以上、まだまだ沢山あるのですが、まずはこの辺りのチェックはしっかりと行ってみて下さい。
  

■不動産購入前の安心の物件調査のご依頼は「実需向け不動産調査」へ

昨今「アウトレットマンション」＝「買取り転売マンション」なるものがいかにもお買い得かのようにマスコミ等で取り上げられています。果たして本当にアウトレットマンションなるものがお買い得なのか検証しみましょう。
まず、アウトレットマンションとはどんなマンションなのでしょうか？
簡単に解説しますと、旧分譲主が建物完成後に売れ残った物件を買取り転売業者に販売開始時の40％から60％の価格で売却し、この新たな買主（買取り転売業者）が、当初の分譲時に比べ数割安く販売するというものです。とにかく、割安であれば購入者＝一般消費者にもお得であるという図式なのですが・・・。
不動産市況の悪化と不動産会社の資金繰りの悪化が重なり、早期に資金回収をはかりたい企業にとっては買取り業者の存在価値は十分にあります。「損」を出しても「一括」かつ「早期」に資金回収できることは、特定の企業にとっては需要があるのは事実です。 体力のある企業は、「4割も安く売るのであれば、3割値引いて自分で売れば良いではないか」ということなのですが、企業側にも色々な事情があるのです。
例えば、既に「定価」で購入した顧客に対して、数ヵ月後に大幅な値下げをして販売することは、定価で購入した顧客から非難を受けることになります。こういった非難や訴訟を避けたい経営者もいるのも事実です しかし、これらのことは全て分譲主サイドからの都合でのことです。

次に購入者サイドからの注意点をお話ししておきます。
旧分譲主はどんな会社か？倒産した企業ではないのか？
新築物件は、主要な構造部分の瑕疵や雨漏りに対しては、通常10年間の瑕疵担保を売主が負うことを法律で義務付けられています。しかし、買取り転売されるアウトレットマンションは「中古」での販売となりますのでこの10年の保証は法的には適応されないと思われます。 また、旧分譲主が民事再生等を申請した破綻企業であれば、旧分譲主に遡って責任を追及することも当然ながら不可となります。よって、旧分譲会社は健全企業であり、今でも存続している企業であるのか？ここの判断は厳しく見ておいた方が良いと思われます。

施工会社が民事再生等を申請した企業でないか？
本来数千万円の買い物であるマンションの施工会社が既に民事再生等を申請している場合や清算されて消滅してしまっている場合はいかがなものでしょうか？
会社は破綻したが、建物自体は良い施工であったと思いたいですが、それこそ何の保証もありませんし、会社が一旦民事再生を申請した場合は建物に対する隠れた瑕疵等の補修を（無償で）施工会社に要求することは現実的には不可でしょう。

買取り転売業者のアフターサービスはどうなっているのか？
大手不動産業者から買取り転売業者が譲り受けたマンションを購入した場合、何か問題が生じた場合（例えば引渡し後アフタークレーム等々）は、あくまでも売主である買取り転売業者を相手に何事も進めなければなりません。安かろう、アフターの対応は悪かろうでは、後々後悔しても遅いのです。アフターサービスの規約等をしっかり確認してからの購入をお勧めいたします。

そもそも本当に安いのか？
観光地のアウトレットモールでの商品同様、値引きされている価格が本来の価値に比べて本当に安いのか？例えば当初の金額から20％程度値引いているからといってその価格が現在の相場から言って適正であるとは誰も到底言えません。そもそも全く売れないから買取り業者へ転売した訳ですから。アウトレット価格自体が本質的に割安かどうかは、慎重に検討する必要があります。
また、売れなかったのは、価格が高いだけが原因だったのか？
このことの確認は非常に重要です。
何か環境、眺望、日当たり、騒音、仕様、設備等に非常に大きな問題点が無かったのか？よくよくお調べ下さい。 安いものには安いなりの理由があるかもしれません。

■不動産購入前の安心の物件調査のご依頼は「実需向け不動産調査」へ

「不動産業界にも消費者保護の時代がやってくる！」 2001年４月に「消費者契約法」が施行されました。事業者と消費者との間で説明に問題があれば契約を取り消すことができるというものです。「建物が建てられない土地であるのに、その事実を知っていながら説明をしなかった。」事業者と消費者との契約について、このような場合すなわち＜不利益な事実の不告知＞により誤認して契約した場合に消費者は、契約を取り消すことができるようになります。
また「法的に家が建てられない土地に建築可能」＜不実の告知＞、「４年で確実に地価が上がる」＜断定的判断の提供＞の場合も同様です。ここで言う消費者とは個人を意味します。
また事業者とは法人・個人に関わらず、事業を一定の目的をもって反復継続的に行なっているものを指し、宅地建物取引業者は全てこの事業者に該当します。 ところで、不動産の売買・賃貸契約時には必ず重用事項説明が宅地建物取引業法で義務付けられています。この説明において、＜不利益な事実の不告示＞があれば契約取り消しとなります。 また＜消費者の利益を一方的に害するものは無効＞との定めもありますので、消費者にとって不利な契約もできなくなります。この法律の施行により消費者の保護は一層強いものとなるでしょう。

■不動産に関するトラブルや不安のご相談は「面談による不動産相談・コンサルティング」へ

不動産会社に売却を依頼した時、不動産会社は、売却先としてなるべく自社の直接のお客様を優先して物件の紹介をします。大手仲介業者ほどこの傾向は強く、実際にこういった取引きがほとんどを占めます。
これは「一つの取引きで効率良く売主、買主の両方から手数料をもらう」ことを最優先するからであり、大手にとって莫大な宣伝費、人件費、一等地の店舗賃料を考えれば当然のことかもしれません。また、この取引きを「両手取引き」と言います。
しかし、この「両手取引き」は欧米では見られないものです。それは「少しでも高く売りたい売主」と「少しでも安く買いたい買主」の「利害が相反する両者の代理を同じ者が行う」のは矛盾しているという考えからです。弁護士の世界では当然この「双方代理」は、当然禁止されています。被告と原告の双方の代理になることなど到底許されません。最近、不動産の業界でもこの商取引を疑問視する声が出てきています。 具体的には、売主が6000万円以上であるマンションを売りたい時、仮に、自社のお客様で5900万円でなら買えるお客様がいる場合、他の業者に買主の紹介を依頼するより、 まず売主の方をを5900万で売却するよう説得してしまう恐れがあります。この時、他の仲介業者さんなら「6100万円で買ってくれるお客様をもっているかもしれない。」という可能性を無視してしまっているのです。
これでは売主の利害に反してしまいます。これを業者にさせないことが自分の不動産を高く売る重要なポイントです。
証券業界では手数料のディスカウントは当たり前になっています。売買金額の大きい不動産における売買でも、売主にとっては手数料のディスカウントは要求したい点です。しかし、なぜか不動産業界では、当たり前のごとく３％＋６万円＋消費税ということになっています。２億の売買では手数料３％は約６００万円にもなります。これもやはり、大手の仲介業者は上記の様な様々な経費をかけているだけに手数料を値引くことは不可能でしょう。しかし、この３％のディスカウントが、売主にとって不動産を高く売ることに直結することになり交渉してみる価値は充分にあります。

■不動産をより高く売却したい方は「売却コンサルティング」へ

以前は、金融機関やゼネコン、ハウスメーカー等に進められるまま建ててしまい、失敗する方が多かったようですが、これを過去目の当たりにしてか慎重になられている方が多いようです。 土地の有効利用は、ただ何かを建てれば良いというのではありません。その土地、エリアに合ったもの、所有者の方の考え方、資金内容、今後の展望（相続等）を踏まえた他の土地との兼ね合い等「総合的な高度の判断」が必要です。 建設会社の方は「建てるのが仕事」ですから、とにかく建てることを薦めるでしょう。しかし、何も建てないで駐車場として利用するのが、所有者にとって最良の有効活用である場合もあります。ただやみくもに「建てること」を迫る建設会社はいかがなものでしょうか。

昨今、建設業界は不況で上場企業といえども倒産する時代です。会社の財務内容、与信は厳しくチェックしましょう。上場企業であれば株価等でおおよその判断はできると思いますが。地元の中小建設会社の場合は地元での評判ばかりでなく、お付き合いのある銀行等に会社の内容等を聞いてみましょう。 そして、その会社の直近の建築事例を数物件みせてもらい、発注者の満足度を直接聞いてみましょう。

また工事費の見積もりは数社から取り寄せ、必ず比較検討しましょう。仕様、グレード等、相対的にどうか、付帯工事等がどこまで本工事に含まれているか等（追加工事費の請求のトラブルを防ぐ）、細かくチェックしましょう。

「建物を設計図面通り、約束した仕様通り建てもらうことを監視する」施行監理業務を、建設会社とは別の設計事務所等に委託することも今後は多くなると思います。施行管理費用が余分なコストとしてかかりますが、その価値は充分にあると思われます。 近年、建築費が市場の競争により大幅に下がり、そのしわ寄せが下請け、孫請けの業者にいき、その結果からか欠陥住宅等の大量発生が社会問題にもなりました。これを防ぐには信用のおける設計事務所に施工管理を委託することも一つの手だてです。

また、事業提案資料の「マンション経営事業収支上の収入等」の見通しがあまい計画（例えば数年ごとに、賃料等が若干でも上昇しているような計画）は現実的でないと言えます。 現在、賃料は相当特殊な事情が存在しない限り、少しづつといえども長期的に常に上昇していく可能性は非常に低いのです。よって、こういった事業収支を提案された場合は注意が必要でしょう。

■弊社では利害関係のない第三者的立場で土地の有効活用を診断します「土地活用診断」へ

最近、田舎不動産、別荘地、リゾート物件、の購入に当たっての不動産調査依頼が増加しています。 価格的に一般的な方にも購入可能な物件が増えてきたことや、首都圏の夏場の気温の上昇による正に「避暑」といった思いを強くもつ方や老後を温暖な所でという方が増えているように思います。（実は、若いご夫婦からの相談も多くあります！） こういった田舎物件や別荘地、リゾート物件の購入に当たっての注意点をまとめてみます。

• 水道と汚水・排水等インフラ整備費用に注意。
  田舎不動産の購入でまず注意しなければならないのが水道、及び汚水・排水のインフラがどうなっているかです。時には、新たに水道を引くのに多額の負担金がかかる物件もあります。月々の使用料や負担金の有るなしを確認しておきましょう。汚水や排水の処理は各自治体により決められていますので、新たな処理施設が必要な場合、そのコスト等の費用も事前に確認しておきましょう。 田舎は土地が安価ですが、インフラが都市部に比べて整ってないケースが多いので、これらの整備費用を自己負担する必要が出てきます。注意が必要です。
• 管理のコストに目を向けましょう。
  リゾートマンション購入で注意しなければならないのが、一般的なマンションに比べて高い管理費です。 リゾートマンションは共用部分に大浴場やプールが付いていたりと（特に古い物件に過剰な共用施設があるものが多い）豪華な付帯施設がリゾート施設の「売り」ではありますが、その分通常のマンションに比べて管理費が大変高額に設定されているケースが多いのです。雪の降る地方では冬場の除雪費用等も管理費に組み込まれます。
  一般的な広さのマンションで月に5万円から8万円といった管理費が必要なマンションも見受けられます。（リゾートマンションの流動化しない原因がこの管理費のバカ高さにあるのは事実です。使いもしないのに毎月何万もキャッシュアウトするのですから・・・）
  戸建別荘地では周辺の道路や水道、ごみ処理等を自治組織や管理組合で管理しているケースもありますので、こういった場合、各々の費用を整備費や維持管理費といった名目で月々負担金を徴収されます。 こういった出費も事前に確認しておきましょう。（別荘の自治組合の自主管理の道路、つまり行政の負担で維持管理していない道路は、その財源の逼迫度合いで荒れ果てる可能性があるのでご注意を）
• 古民家や農家住宅は修繕費用は数百万円
  趣があるということで古民家や古い農家住宅を好んで購入される人がいらっしゃいますが、それなりの修繕費用が掛かることをお忘れなく。茅葺の屋根を葺きかえれば、その費用は数百万円から大きな屋敷では1千万円掛かる場合もあります。屋根ばかりでなく、風呂や台所等の水場の周りは床下等が湿気により朽ちているケースも多いのです。
  実際に、住めるようにするための工事費を見積もってから「買い付け」を入れるようにして下さい。 くれぐれも○○○オークションなんかで外観だけ見て又は（菜園○○○坪付きといった）「土地の広さ」に惹かれて「これは安い！」といった直感で入札しないようにご注意下さい。
• リゾートマンションは修繕積立金や管理費を滞納している率が高い。
  リゾートマンションに永住している人はせいぜい全住宅の半分と考えるのが適当です。 つまり多くの所有者はそこに居住していません。こういった場合、一般の分譲マンションに比べ、修繕積立金や管理費の滞納をしている率が高くなります。特にバブル時に高額で購入し、その後ほとんど使用せず、売るに売れないといった物件をお持ちの方にこういった傾向は多く見受けられます。自分が日々住んでいる訳ではないので問題意識も当然低くなるのです。滞納者の多いマンションはその維持管理において大きな問題を抱えていることになります。（よって、すくなくとも購入前に、管理費や修繕積立金の滞納者が何戸あるのをチェックすることがが必要です。）
• 境界や杭の確認もお忘れなく。
  別荘地を購入する場合、周りが山林で、敷地の広さが数百坪以上というケースも見受けられますが、「どこからどこまでが、自分の敷地なのかを確定してください。」田舎の不動産の場合、塀等が無いので、少なくとも全ての境界杭を自分の足で踏みつけて一本一本確認して下さい。 そして、その境界杭によって確定した測量図を必ず入手して下さい。田舎の不動産は、登記簿上の面積と実際の面積が大きくことなることがよくあります。

■不動産購入前の安心の物件調査のご依頼は「実需向け不動産調査」へ

まず、一般に不動産屋さんや不動産鑑定士は不動産の価格を調査する時、以下の三つを参考にします。

• 「路線価」
  （相続税課税時の土地評価価格、ほぼ全ての土地に接する道路に価格が表示されている。）
• 「公示地価（基準地地価）」
  （国土庁（都道府県）が不動産鑑定士に調査依頼して公示する土地の価格、各地域で数カ所のポイントあり。）
• 「周辺の売買事例の価格」
  （不動産鑑定士協会が独自調査、管理。一般は閲覧不可）
  この内、
  1．は税務署、図書館、役所、
  2．は役所、図書館等
  に資料が置いてあり、誰でも閲覧、調査できます。
  基本的にはこの１と２を利用します。

【一戸建用の土地の場合】
一般の方にとってもっとも簡易な方法としてはその土地の路線価から想定公示価格を求めるやりかたでしょう。 まず、その土地の路線価を調べましょう。その路線価の1.25倍程度が想定公示価格です。つまり、所有の土地と同じ場所の「標準的な（地形も整形、大きさも周辺で標準的な土地）土地の価格」が分かります。しかし、あくまでも「標準的な土地」の価格ですので、実際の土地の形状や間口、奥行き、高低差、規模等により価格は影響をうけます。 一般の住宅地程度の規模の土地であれば、この数字が価格の一つの目安になります。

【住宅地の規模の大きい土地や工場用地の場合】
こういった土地は個人間で売買することはまずありません。最大の需要者はデベロッパーです。デベロッパ－の買い値は、単純に分譲時の予想される値段からの逆算です。特に路線価等は関係ありません。大規模な住宅地等の買い手であるデベロッパ－の販売状況がおもわしくない現在、今後は販売時の価格を下げなければならないゆえ、当然用地の購入価格は下がっていきます。 既に、こういった開発を伴う大規模な土地は、結果として路線価以下が売買の相場となっている事も既に多いようです。

【ビル・商業用地の場合】
バブル期には「公示価格の約1.25倍（国土法上限の価格）が相場である」と言われたこともありますが、最近では、ビル用地の価格は結果として路線価より低い、つまり想定公示価格よりも相当低い価格が実際の市場価格となっているようです。（一部の超一等地を除いて）
現在、ビル用地（商業用地）の正常な取引きがほとんど無く（決算上や、救済のために関連会社や、ペーパーｰカンパニーに高値で売却するような取引きが多い）、よって周辺の 売買事例も少いのが現状です。これにより、鑑定士による路線価、公示価の評価も当然精度が低くなり、しかたなくバブル時の高い評価価格をいまだに反映した高い評価価格となってしまっています。
現在では、ビル・商業用地の価格は、収益還元価格が売買の基準なっています。つまり、その土地上のビル等から得られる賃料から５％とか８％の利率で還元した（割り戻した）価格がより重視されています。こうなると現状の路線価や、公示地価の価格は売買する上で意味を失うことになります。「賃料が年間４千万円得られるなら．．．５億円で買えば、表面利率で８％まわるなー。」といった値段の決め方です。金融商品を買うのに近い考え方です。
高めの路線価等はあくまでも参考程度のものとなってしまっています。

■売却をご検討の方は「売却コンサルティング」へ

まず、借り換えには手数料等費用がかかりますので、現況の金利と借り換え予定後の金利の差が最低でも１％以上ないと借り換えの効果 がない時があります。 又現在「固定金利」で借りているものを「変動金利」の借り入れに換えるときは、今後金利が上昇した時のリスクを承知しておきましょう。

さて借り換えが可能かどうかは、現在の残債総額（まだ返済していない借入金）と、担保不動産の各金融機関における評価額（融資可能額）とのそれぞれの大きさによります。 担保不動産（ご自宅）の金融機関における評価額（時価）から融資可能額が出てきます。その融資可能な金額内に、残債がおさまるようであれば、借り換えは通常可能です。（金融機関によって異なりますが、現在多種多様な借り換えローンサービスがございます。） もし、預貯金等があれば、残債を一部返済したうえで借り換えする方法もあります。 金融機関の大小に関わらず、あきらめずに何行かに相談に行くべきでしょう。そして、どの程度残債を圧縮すれば可能なのか、そのためにはどこからか（親等から等）お金を都合できないか、一歩一歩具体的に考えてみる価値は充分あります。 また、一部ではオバーローン（残債が評価額を上回る融資）であっても自宅（居住用の家）の借り換えに応じてくれる銀行も存在するようです。（いろいろ条件はつくと思いますが。。。）

今後も不動産の市況は厳しく、金融機関における「評価」も「掛け目」（評価額の何割まで融資可能かという率）も厳しくなる可能性があります。 現在金利が大変低いことを考えても、実行するのであれば早い方がよいでしょう。

■不動産購入前の調査は「実需向け不動産調査」へ
■不動産に関するあらゆる不安や疑問のご相談は「面談による不動産相談・コンサルティング」へ

外見だけでは不動産会社の良し悪しは我々でもなかなか判断できません。名前の通った大手不動産会社なら安心と言えるかと言いますと・・・５０％は安心、残り５０％は大手といえども安心できない気が致します。
大手業者も手数料を得ることが最優先され、顧客の利益を第一に考えているのか疑問に思える時があります。個人的にも「これが大手の対応か？」とビックリするようなひどい対応をする担当者に出会ったこともあります。

次に宅建番号が古い（免許番号の数字が多い）業者が長く営業を続けているのからという理由で安心か？ と言えば、これも全くあてになりません。安心できそうな店構え等々の「見かけ」も判断基準としては弱い気が致します。 よって「こういった不動産屋さんは特に避けた方が無難である」というポイントを列挙致します。

よって「こういった不動産屋さんは特に避けた方が無難である」というポイントを列挙致します。

• 「早くしないと他で決るから・・・・」等々と契約を急ぐ会社
• 「心配しなくても大丈夫、大丈夫・・・」と俺に任せておけとお客様に説明しない会社
• 時間や約束にルーズな会社、担当者
• 物件の良い所ばかりを言って、欠点に言及しない会社、担当者
• 質問事項や要望にあいまいな対応しかできない会社、担当者
• 不動産の知識の無い（宅地建物取引主任者でない）ものが営業している会社
• 物件に関して詳細かつ十分な説明をしない、できない会社、担当者
• 数字・ノルマに追われ過ぎている会社、担当者
• 人相の悪い担当者、社長のいる会社（これはどの業界でも同じ）
• お客様に対して言葉使いが悪い（慣れなれしい態度の）会社、担当者

以上の様な不動産会社や担当者は高価な買物をする上では避けた方が無難でしょう。何度かやり取りをしていて、上記のようなことが見受けられたら慎重にすべきです。

■不動産購入前の安心の調査のご依頼は「実需向け不動産調査」へ

【土地、中古戸建の場合】
土地や中古の戸建を不動産屋さんに紹介してもらい、一般的な流通価格より安く買う事はまず不可能でしょう。なぜならば、一般の消費者にそういった安く買える情報が伝わる以前に、プロの建売り業者等が買ってしまうからです。 安い土地ばかりでなく、時には一般的な価格の土地であっても彼らは商売として土地を購入し建物を建て（又は建築条件付きにして）利益をのせて売るわけです。
星の数ほどある中小の建売り業者から大手ハウスメーカーまでが、安めの土地を、お互い競争し合いながら、日々血眼になって探しているのですから彼らより早く土地情報を入手し、契約行為を行なうことは非情に困難です。
一般の消費者が不動産業者を介して安く土地を買う事は一般的には不可能と言えるでしょう。

■不動産取引に関するあらゆるご相談は「面談による不動産相談・コンサルティング」へ

【新築マンション、新築戸建の場合】
これは多少可能性が有ります。
新築物件は建物が完成するまでに売りさばくことを目標として各社販売しています。 建物が完成しているのに、売れ残っているのは「完成在庫」と呼ばれ、つまり「残戸」として早期の売却が、資金繰り上、決算の数字確定上、金融機関からの要請上求められます。ですので、こういった完成しても売れ残っている物件は、大幅に値引きしても早期の売却を行なうことが一般的です。気に入った物件であるならば、思い切った値引き交渉をして、正規の価格より大幅に安く購入することも不可能ではないでしょう。
時期的には２月、３月の各企業の期末が狙い目です。決算数字を確定させるため、大幅な値引きに各企業が応じる可能性があります。
しかし、値引きをしてもらった値段がそもそも一般的な周辺相場の市場価格に比べて充分に安い価格かどうかは別問題です。元々割高な物件ゆえに売れ残っている可能性が高いともいえるのです。

■不動産購入前の安心の物件調査は「実需向け不動産調査」へ

不動産取引きで失敗してしまう可能性が高いタイプの人は、以下の通りです。

• 不動産の購入と自動車の購入の根本的な違いを理解してない人
  トヨタの車を何処のディーラーで買ってもどの担当者から買っても車自体の品質に差は存在しない。が、不動産は全ての物件がそれぞれ異なり一つとして同じ物はありません。
• 人を信用しすぎる、任せ過ぎる人
  車であればいいかげんな販売会社や営業マンから購入しても、新車であれば車自体の品質には差は無いでしょう。不動産は営業マンに悪意があったり（売主買主の立場より自社利益優先）、また物件の瑕疵を見抜けない人であるなら大変なことになります。
• 多くの物件を比較検討せず、時間をかけずにすぐに買ってしまう人
  数多くの物件を見ることによって（最低２０物件以上）、価格的な相場感、物件の優劣の判断力が素人なりについてくるものです。不動産は急いで買うものではありません。
• 疑問点、不安に思う点を質問できない人、そのままにしてしまう人
  不動産を売買する時、素人ながらおかしい思う点、疑問に感じる点をそのままにして、「まあいいか。まかせておくか」という態度では後々大きなトラブルの原因にもなりかねません。
• 住宅情報誌や書籍からの情報だけで、にわか専門家になってしまっている人
  最近の情報誌には、時に非情に詳しい専門的な解説等が掲載されています。が、それらを読んだだけの中途半端な知識を担保に取引きを進めるのも危険です。
• 性善説にたって取引きを進める人
  人と付き合う上で性善説にたつことはすばらしいことと思います。しかし、不動産取引きにおいては、残念ながら歓迎できません。高額な取引きだけに問題が起きた時の代償が大き過ぎるのです。

■不動産のあらゆる取引には第三者的立場の専門的なサービスをご利用ください。

弊社は、業界の第一線で長きにわたり不動産投資、都市開発、ビル・マンション企画開発等の経験を積んできたプロフェッショナルの集団です。実践的な知識、経験と「最新の」かつ「生の」動向を踏まえて業務にあたります。

また、弊社は、独立した第三者的な立場で不動産コンサルティングを行う会社としては、おそらく日本で一番の老舗企業といえ（1996年創業）、個人、法人のさまざまな問題に解決策を提供してきた実績があります。
依頼者のサイドに立ってあらゆる問題に対して専門的に支援する体制を整え、依頼者様ひとりひとりのプライベートコンサルタント、エージェントとして、末永くお役にたっていける会社でありたいと考えております。

不動産投資は「誰にでもできる」「ゼロからできる」ものとは考えておりません。不動産は誰にとっても身近なものですが、不動産投資においては多くの方が初心者である（または経験が浅い）ケースが殆どです。 大切な資産の運用に際して利害関係のない第三者である専門家の意見に耳を傾けることで、取り返しのつかない失敗を未然に防ぐことができます。
また、不動産投資には長期的な視点が必要不可欠です。弊社では、投資家サイドに立って、あらゆる段階とケースに対応して適宜サポートを行う体制を整えております。

不動産投資において非常に重要な情報の収集という点においても、弊社には長年かけて築いたプロ独自の情報ルートやネットワークがございますので、個人の活動では届かないところまでご提案することが可能です。

弊社では、取引先金融機関系不動産会社や不動産ファンド、デベロッパー等から常時収益不動をご紹介頂いております。ただし、任意売却物件であったり、所有者が内々で売却を希望する物件（守秘義務契約に基づく情報）であるケースが多く、一般の市場に出回っている物件とは性質が異なるため、情報を広くランダムにご提供することは行っておりません。 弊社の顧問先、また、コンサルティングやセミナーを通じて属性等を確認し、ご希望のあったお客様に限り、面談のうえ適宜情報をご提供しております。
ご興味のある方は、お問い合わせ下さい。

弊社の業務に「不動産投資エージェント」業務がございます。
これは、不動産会社等を周り優良な情報を得るといった活動を行う時間が無い方、またひととおり活動を行ったが「なかなか良い物件情報に出会えない」という方向けに、投資活動を代行する業務です。 このサービスではプロの情報ルートやネットワークを活用でき、更に投資家に代わって価格や条件の交渉を行います。また、契約や決済・引き渡し、その後の管理のサポートまで行います。

弊社の「投資用不動産調査業務」(デューデリジェンス)をご利用下さい。
現在の適正価格、賃料、更には将来の賃料予測、出口（転売時）価格等の診断が含まれております。 周辺の制約ベースの賃料を調べ、エリアごとの適正利回りから収益還元価格を導き出します。また将来の転売の可能性及びその価格についても予測し、現時点での投資の適格度をご報告致します。

当社では不動産の売却のサポートも行っております。一般の不動産から、底地、借地、老朽化の激しいアパート・ビル、旗竿敷地や売却困難物件までご相談下さい。
また、物件によっては手数料のディスカウントを行っております。
＊但しエリアによってはお受けできないケースもございます。
「売却コンサルティング」をご参照下さい。

弊社の業務で「不動産投資顧問業務」がございます。
月に1度の面談の他、メールや電話等で資産形成、資産整理等全般的なコンサルティングや個別物件の相談を行って参ります。依頼者は、不動産投資の勉強をしながら、失敗のない不動産投資・資産の組換え・整理を実行していくことができます。
投資面だけでなく建築、税務、賃貸借、立ち退き、建替え等々、全般的なコンサルティングもこの業務の中で行ってまいります。

単発での投資相談・コンサルティングも承っております。「面談による投資コンサルティング業務」をご参照下さい。

はい、可能です。但しご依頼の内容によっては、「調査不可能なこと」または「調査を行ってみますが充分な結果が得られない可能性がある事」などもございますので、事前にお問い合わせ下さい。
弊社として「できること」、「努力目標として実施してみること」、「調査不可能なこと」を判断し、お客様へご了解頂いてからコンサルティングを行います。

全くご心配はありません。これまでもそういったトラブルは一度もなく、お客様と売主さんや業者さんとの関係を悪化させる事は決して致しません。あくまでも冷静な第三者的な調査・コンサルティング役に徹します。ご安心下さい。

調査依頼を頂いてからのキャンセルは原則にお受けしておりません。但し物件の現地調査に取り掛かっていない場合のみキャンセルに応じることは可能です。この場合、キャンセル料および現地調査以外の費用の実費をご請求させて頂いております。

大前提として契約前であり、かつこの物件を購入しようと決断したタイミングにご依頼頂ければと存じます。これから価格交渉をしたいので適正な価格を知りたいという段階でご依頼頂くケースも多いです。ご不安な点は弊社で全て調査致します。

その場合は、調査報告後に契約書や重要事項説明書をファックス・郵送等で担当者へお送り下さい。 これらのチェック費用は、調査費用に含んでおります。買主に不利な特約や危険な条項が無いか、また加えるべき条項がないか、弊社でチェック致します。その後に契約書にご捺印頂ければと存じます。

調査報告後、又はコンサルティング完了後でもアフターサービスを行っております。具体的には調査・コンサルティング依頼頂いた物件に関して、何かトラブルが発生した場合、または質問事項が新たに出てきた場合、遠慮なくお電話、メール等でご連絡下さい。迅速に適切な対応策等をお伝え致します。